マンション経営をするためには多額の資金が必要となります。ですから、何らかの形でローンを組んで投資をするのが一般的です。それがわかるのはたとえば金利と不動産価格との関係です。金利が下がると不動産価格が上がる傾向があります。金利が下がれば資金調達コストが下がりますから、不動産を購入するためのコストが下がるのです。それによって不動産が買われて価格が上がると考えられます。

これは不動産を購入する人の多くが借入を行っていることを意味しています。自己資金ですべて購入するよりも、借り入れた資金で投資をした方が良いと判断する人が多いことを意味していると考えられます。事実、不動産を手がける会社の多くは金利が下がると収益が拡大する傾向があります。

このようなこともあって、マンション経営をするためには借入をする人は多いと考えられます。特に、最近では金利が低下していますから、かなり有利な条件で借入ができると考えられます。低金利で大きな資金を借りたいというニーズに応えることができる上他が続いているのですから、借入をして不動産を購入するというのも良い方法だといえるでしょう。

借入をすると言っても、消費者金融のような貸金業者から借りるべきではないと考えられます。なぜなら、金利が高いからです。金利が高ければ利息が増えますから、その支払いが負担となってきます。たとえば、ある消費者金融で借りた際の金利が10％だったとします。これくらいならあり得ることだといえるでしょう。

資金調達コストが10％もかかれば、その分だけ利益は圧迫されるのは当然のことです。仮に全額をローンで取得した場合を考えてみましょう。そして、この物件の利回りが15％もあったとしても、資金調達コストが10％もあれば、最終的な利回りは5％にまで下がるわけです。このローンが6％で借りることができていたのならば、最終的な利回りは9％まで上げることができるのですから、資産運用としては大きな違いがあります。

実際には全額をローンで資金調達することはないでしょうが、それでも資金調達コストが経営に影響を与えることには変わりはありません。ですから、金利が高すぎる消費者金融は、資金調達の方法としては適していないと考えられます。それよりも低い金利で借りられる金融機関を探した方が良いと考えられるのです。

では、そのような金融機関はあるのでしょうか。結論的に言えば銀行を中心とした金融機関であれば低金利で借りることができます。なぜかと言いますと、担保を設定できるからです。消費者金融から借入をする場合、たいていは無担保での融資となります。無担保では、金融機関側は貸し倒れになるリスクが高いために、それに見合った収入を得る目的で金利を高く設定するのが普通です。

しかし、不動産を担保として設定することができれば、貸し倒れになったときにはその不動産を売却して貸し付けた資金を回収することができますから、リスクを小さくすることができるのです。担保があれば金利が下がるというのは一般的な傾向だといえるでしょう。

銀行の場合、購入するマンションを担保に設定して借りることのできるローン商品を利用できるケースが多いです。住宅ローンと同じように、担保を設定できるためにかなりの低金利で借りることができると考えられます。ですから、これを利用したほうが、投資としてみた場合のマンション経営は利回りを高められると考えられます。

借入をするときに注意しておかなければならないのが金利のタイプです。金利と言っても数値だけ見ていると痛い目を見ることもあります。金利は、契約をした時点の金利がずっと続くこともあれば、そうではないものとがあります。この違いが固定金利と変動金利です。

固定金利で契約をした場合、最初に契約した数値がずっと続くことになりますが、変動金利の場合には、市場の金利動向に応じて金利水準が変化するという点に注意しておかなければなりません。その中間的なものもありますし、ほかの金利タイプもありますが、どのタイプも固定金利と変動金利との組み合わせによってできています。ですから、この二つの違いを把握しておくことは、借入をする上で大事なことです。

まず、金利水準の違いを把握しておきましょう。固定金利と変動金利とを比較した場合、固定金利の方が金利が高く設定されているケースが多いです。これだけを見れば、変動金利の方が有利だと考える人も多いのではないでしょうか。しかし、経営上のリスクを考えた場合、利息の支払金額が変動するかもしれないという状態よりも、少し高くても変動しない方が良いと考える人は多いでしょう。

このようなことから、金利が高くても固定金利を選ぶ人が多くいるのです。固定金利を選ぶ人が多くいる理由はほかにもあります。その一つが現在の金利水準があまりにも低いことです。歴史的に見ても、異例な低金利の状態と言っても良いでしょう。このような状態がずっと続くかどうかと言うのはわかりませんし、もしかすると一時的なものである可能性もあるのです。

もしも金利が上昇すれば、当然のことながら利息の支払金額は大きくなります。現在はかなり低い水準となっていますが、もしかすると一気に5％くらい上昇することも想定されないことではありません。過去にはそれくらい高い時代もあったのですから、起こりえないことだと考えるべきではないでしょう。そこまで上がると変動金利では経営に対するダメージは大きくなりすぎると考えられます。

もしも将来にわたって金利が上昇すると考えるのなら固定金利を選ぶべきでしょうし、上昇しないか、あるいは上昇してもそれほど大きくはないと考えるのなら変動金利を選んでおいた方が良いでしょう。ただ、金利の予測は非常に難しいですから、簡単に判断することはできません。簡単に判断をすることは難しいのですが、現在の状態を把握しておくことは必要でしょう・

現在は超低金利の時代だと言われています。なぜこのように金利が低いのかと言えば、政策によるところが大きいと考えられます。つまり、景気対策です。日本の景気は悪いと言われ続けてきました。デフレや円安によって景気が悪くなったと考える人が多いようですが、どちらにしても以前よりも景気の悪化が続いていることには変わりはありません。

金利を下げれば、企業は資金調達コストを下げられるわけですから、経営が改善すると考えられます。そして、設備投資が促進されて景気が回復されると考えられるために、現在のところはかなり金利が下げられているのです。その手法についての詳細は、ここでは省きますが、現在の低金利の状態は景気対策のために無理矢理下げられた金利だと考えられます。

無理に下げているのは日銀です。日銀が国債を借り入れるなどして金利を低下させているのですが、これがいつまで続くのかと言うことが問題となります。この低金利のオペレーションができなくなれば、一気に金利は上昇することになるでしょう。あるいは、市場で国債が売られれば上昇することも考えられます。

景気が回復してくればもちろんですが低金利政策は解除されるでしょう。そうなれば金利が上がることは避けられません。景気が上がっていて賃料収入が上昇しているのであれば資金調達コストが上がっても良いとは思いますが、そううまくはいかないこともあり得るのです。このようなことを考えれば、固定金利で契約しておいた方が安全だと判断する人が多いのも納得できるでしょう。

マンション経営をするための金利はもちろん低い方が良いと考えられます。また、金利が変動するか固定するかを選ぶことは必要です。ただ、これは長期の借入に対することですから、たとえば一時的に修繕しなければならない箇所が発生した場合の資金調達についていえることではありません。短期的な借入であれば消費者金融から借りてもコスト負担は小さいですから、選択肢の一つとしてはあり得ます。

【参考ページ】
融資金利の正しい知識